Новости

Разрешение Правительственной комиссии на покупку недвижимости: где возникла ошибка

Краткий вывод:

Если российский продавец не находится под контролем лиц из «недружественных» государств, а российский покупатель находится под таким контролем, отдельное индивидуальное разрешение Правительственной комиссии по Указу № 81 не требуется — при условии, что сделка полностью соответствует общему разрешению по протоколу от 7 марта 2024 года № 232/9 и не подпадает под иной специальный режим.

После публикации Тематического обзора Верховного Суда РФ № 8/2026 рынок снова заговорил о том, что российской компании с участником или материнской компанией из «недружественной» юрисдикции якобы в любом случае требуется индивидуальное разрешение Правительственной комиссии на приобретение недвижимости в России.

Тревогу понять можно: Верховный Суд прямо связал нарушение специального порядка с ничтожностью сделки и двусторонней реституцией. Но часть участников рынка пошла дальше текста Обзора и стала воспроизводить максималистский тезис как готовое правило – будто любое разрешение теперь должно быть только индивидуальным, а ранее выданное общее разрешение перестало иметь значение; сделки, где покупатель – «недружественное» лицо, в т.ч. российская компания с «недружественным» участием, ничтожны, если на них не получено специальное разрешение.

Ниже мы проанализируем эту ситуацию.

Какая именно ситуация анализируется

Речь идет о базовой и часто встречающейся конструкции:

• продавец – российское юридическое лицо или иной резидент, который не находится под контролем лиц из «недружественных» государств;
• покупатель – российское юридическое лицо, которое находится под таким контролем;
• предмет сделки – недвижимое имущество на территории России.

Для этой конструкции вывод следующий: при соответствии условиям протокола № 232/9 отдельное индивидуальное разрешение по Указу № 81 не требуется. Это следует не только из текста общего разрешения, но и из опубликованной позиции Минфина России, доведенной до государственных регистраторов.

Как устроен специальный порядок по Указу № 81

Подпункт «а» пункта 1 Указа Президента РФ от 1 марта 2022 года № 81 устанавливает особый порядок для ряда сделок резидентов с иностранными лицами из «недружественных» государств и с лицами, находящимися под их контролем. В этот периметр входят сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество.

Подпункт «б» того же пункта предусматривает, что такие сделки могут совершаться на основании разрешений Правительственной комиссии. В Указе нет требования, чтобы каждое разрешение обязательно выдавалось по индивидуальному заявлению конкретного покупателя или продавца.

Более того, пункт 16 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 марта 2022 года № 295, прямо позволяет подкомиссии выдавать разрешение на сделку неопределенному кругу лиц. Поэтому в системе регулирования существуют как индивидуальные, так и общие разрешения. Игнорировать вторую форму – значит игнорировать прямое предписание Правительства.

Что разрешено протоколом подкомиссии № 232/9

7 марта 2024 года подкомиссия Правительственной комиссии приняла решение, оформленное протоколом № 232/9, по которому резидентам разрешено совершать сделки, в результате которых право собственности на недвижимость приобретают иностранные юридические лица из «недружественных» государств и (или) юридические лица, находящиеся под контролем таких иностранных лиц, независимо от места регистрации или преимущественного ведения деятельности.

Из общего разрешения исключены воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Для обычных объектов недвижимости – зданий, помещений, сооружений и земельных участков с учетом специальных земельных ограничений — формулировка разрешения охватывает именно переход права к подконтрольному покупателю.

Сам протокол не устанавливает срок окончания действия этого разрешения. В 2025 году Минфин дополнительно назвал решение по протоколу № 232/9 «действующим без ограничения срока».

Минфин уже письменно ответил именно на этот вопрос

Сомнения в отношении протокола № 232/9 возникали и ранее, в т.ч. у Росреестра. Поводом стало обращение российского общества, на 99% принадлежавшего австрийской компании. Росреестр запросил позицию Минфина для формирования единообразной регистрационной практики.

В письме от 4 апреля 2025 года № 05-06-05/33795 Минфин разъяснил: если право собственности на недвижимость возникает у юридического лица под «недружественным» иностранным контролем, а имущество отчуждает резидент, не находящийся под таким контролем, следует руководствоваться решением подкомиссии от 7 марта 2024 года – протоколом № 232/9.

23 апреля 2025 года Росреестр направил это письмо руководителям территориальных органов и поручил довести соответствующую информацию до государственных регистраторов прав. Письмо Минфина не является нормативным правовым актом и не отменяет необходимость анализировать обстоятельства конкретной сделки. Однако как публичная позиция уполномоченного ведомства, подготовленная в ответ на запрос Росреестра, оно имеет существенное практическое значение.

Что на самом деле сказал Верховный Суд

В пункте 1 Тематического обзора № 8/2026 Верховный Суд сформулировал строгий вывод: договор купли-продажи российской недвижимости, заключенный с российским лицом под иностранным контролем без разрешения Правительственной комиссии, является ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Нарушение может повлечь двустороннюю реституцию.

Но фактическая конструкция рассмотренного дела была обратной той, которая анализируется в настоящем материале. Подконтрольное российское общество выступало продавцом недвижимости, а покупателем был российский предприниматель. На момент сделки 100% долей продавца принадлежало немецкой компании. Договор был заключен 19 августа 2022 года.

Общее разрешение по протоколу № 232/9 появилось лишь 7 марта 2024 года. Поэтому оно объективно не могло быть основанием сделки 2022 года. Сам Верховный Суд подчеркнул, что договор нарушал акты, действовавшие на момент его совершения. В Обзоре нет вывода об отмене, приостановлении или сужении общего разрешения 2024 года.

Следовательно, позиция Верховного Суда и протокол № 232/9 отвечают на разные вопросы. Обзор определяет последствия сделки, совершенной без применимого разрешения. Протокол определяет случаи, когда разрешение уже выдано неопределенному кругу лиц. Никакого юридического противоречия между ними нет.

Корректная формула риска: если сделка подпадает под специальный порядок и совершена без применимого общего или индивидуального разрешения, она может быть квалифицирована как ничтожная. Из этого не следует, что общее разрешение перестало действовать.

Изменилась ли позиция после публикации Обзора ВС

После появления Обзора № 8/2026 вывод был проверен нами повторно. Мы сопоставили актуальные редакции Указа № 81 и Правил № 295, текст протокола № 232/9, опубликованное письмо Минфина и регистрационную коммуникацию Росреестра. Ни один из этих источников не содержит указания на отмену или сужение общего разрешения.

Дополнительно мы проверили эту конструкцию сделки с авторитетными практикующими юристами, в т.ч. адвокатами, нотариусами и с предпринимательским объединением, которое сверило позицию по рабочим каналам с представителями профильного ведомства. Полученное устное подтверждение совпало с ранее опубликованной позицией Минфина: при покупке подконтрольным российским юридическим лицом недвижимости у российского продавца, не находящегося под таким контролем, отдельное разрешение не требуется; применяется протокол № 232/9.

Устная позиция не является официальным письменным разъяснением и потому не используется нами как самостоятельный источник вывода. Она важна лишь как дополнительный сигнал: после публикации Обзора Верховного Суда административное понимание рассматриваемой конструкции не изменилось.

Управляющий партнер MAGENTA Legal Антон Шаматонов комментирует

«Мы понимаем желание участников рынка и их юристов выбрать наиболее консервативный путь и согласовать и такую сделку. В настоящее время риски переросли из обычных гражданско-правовых рисков признания сделок недействительными (что уже само по себе может привести к нежелательным финансовым последствиям и даже банкротству) в публично-правовые, касающиеся лично менеджмента и собственников бизнеса. Всё чаще в таких кейсах фигурирует прокуратура и иные правоохранительные органы. Поэтому тезис Верховного Суда был воспринят так болезненно. Но Верховный Суд не говорил, что общая лицензия 232/9 утратила силу или не применяется. Суд указал на последствия сделки, совершенной без необходимого разрешения. Протокол № 232/9 – это и есть разрешение, выданное неопределенному кругу лиц. Оно действует без ограничения срока и охватывает приобретение недвижимости подконтрольной компанией у обычного российского резидента. Кто-то может сказать, что ВС РФ высказался небрежно, неосторожно. С одной стороны, это верно с точки зрения восприятия тезиса рынком. С другой стороны, Обзор ВС РФ будет действовать неопределенно долго; разрешение 232/9 может к этому моменту быть отменено или изменено. Высшая судебная инстанция не может и не должна обновлять свои тексты вслед за правоприменительным разрешительным органом, каковым является Правкомиссия по своей сути.»

Частые вопросы

1) Нужно ли разрешение, если российскую компанию контролирует европейская или американская группа?

Не автоматически. Сначала устанавливается наличие контроля по критериям разъяснения Банка России № 3-ОР. Если компания действительно подконтрольна и выступает покупателем недвижимости у неподконтрольного российского резидента, отдельное индивидуальное разрешение по Указу № 81 не требуется при соблюдении условий протокола № 232/9.

2) Отменил ли Обзор Верховного Суда действие протокола № 232/9?

Нет. Обзор не содержит такого вывода. Рассмотренная Верховным Судом сделка была совершена в 2022 году, до выдачи общего разрешения, причем подконтрольная компания выступала продавцом. Обзор разъясняет последствия отсутствия разрешения, а не отменяет существующие разрешения.

3) Может ли сделка все равно быть признана ничтожной?

Да, если фактическая конструкция выходит за пределы общего разрешения, стороны неверно определили контроль либо нарушили иной обязательный режим.

4) Что делать, если нотариус или регистратор занимает более консервативную позицию?

Представить структурированное заключение с описанием направления сделки и приложением протокола № 232/9, письма Минфина и письма Росреестра. Если сомнения сохраняются, нужно обсуждать их конкретное нормативное основание.

Чем мы можем помочь?

MAGENTA Legal помогает структурировать сделки с недвижимостью при иностранном участии: определяет необходимость общих и индивидуальных разрешений, проверяет Закон № 57-ФЗ и антимонопольные пороги, анализирует земельные ограничения, готовит заключения и сопровождает сделку до регистрации перехода права.

Правовая оговорка

Материал отражает общее понимание регулирования по состоянию на 3 сентября 2026 года и не является юридическим заключением по конкретной сделке. Итоговый вывод зависит от структуры контроля, статуса обеих сторон, характеристик объекта, даты сделки и применимости иных специальных режимов.